Право на комисион при посредничество в сделки с недвижими имоти. Кога е дължимо възнаграждението на имотния посредник?
Право на комисион при посредничество в сделки с недвижими имоти. Кога е дължимо възнаграждението на имотния посредник?
В това производство Районен съд – Варна уважи иск на наш клиент – една от най-бързо развиващите се компании, предлагащи посредничество с недвижими имоти в Република България. Съдебният акт не е обжалван и понастоящем е влязъл в сила. Съдът приема, че с оглед на уговореното, при оттегляне на посредничеството и получаени консултантски услуги, възнаграждението е дължимо на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, независимо дали е сключен окончателен договор за покупко-продажба, в случай че посредникът е изпълнил изискуемите се действия по сключения договор и е намерил купувач.
От нашата практика:
Екипът на Адвокатско дружество „Димитров и Димитрова“ представлява дружество‑посредник по договор за предоставяне на консултантски услуги и посредничество при продажба на жилищен имот. След съгласието на купувач и внасяне от негова страна на дължимия се депозит, възложителят едностранно оттегля поръчката. Съдът уважи искането за възнаграждение за предоставени консултации (не посредническа дейност) в цялост.
Казусът накратко:
Договор: споразумение от 30.03.2023 г.; офертна цена 110 000 евро; възнаграждение 3% без ДДС (3,6% с ДДС).
Действия на посредника: оглед и заснемане; анализ на пазара; реклама; намиране на купувач; договор за гаранция плюс получаване на депозит в размер на 3 000 евро от краен купувач.
Оттегляне: възложителят заявява отказ от договор за посредничество на 10.04.2023 г. след уведомяване за намерения от посредника купувач (07.04.2023 г.).
Предмет на иска: възнаграждение 3 960 евро с ДДС + законна лихва от 27.06.2023 г.; претенция за разноски.
Правен въпрос
Дължи ли се възнаграждение за предоставените и приети консултантски услуги при оттегляне на посредничеството дори да не е на лице окончателен договор за покупко-продажба, когато посредникът е изпълнил дължимите се правни и фактически действия по сключения договор и е намерил купувач?
Решение и мотиви:
Правна квалификация: иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД; договор за консултантски услуги – вид договор за изработка (чл. 258–269 ЗЗД).
Приемане на работата: услугите са приети без забележки – чл. 264, ал. 2 и 3 ЗЗД.
Отграничение от неустойка: договорната клауза (т. 5.1) е възнаградителна, а не санкционна; не е неустойка.
Потребителска защита: възражения по чл. 143, ал. 2, т. 5 и т. 19 ЗЗП са неоснователни – договорът не съдържа неравноправни клаузи.
Разноски: присъждат се по чл. 78, ал. 1 ГПК; за обезпечението – съобразно ТР № 6/2013 г. на ВКС.
Правна квалификация (ключови норми):
ЗЗД – чл. 79, ал. 1; чл. 258–269 (договор за изработка); чл. 264, ал. 2–3 (приемане на работата).
ЗЗП – чл. 143, ал. 2, т. 5 и т. 19 (неравноправни клаузи) – неприложими при възнаградителна клауза.
ГПК – чл. 78, ал. 1 (разноски).
Тълкувателна и съдебна практика: ТР № 6/2013 г. на ВКС (т. 5 – разноски по обезпечението); решение № 12/31.05.2013 г. по т.д. № 239/2012 г., I т.о.; решение № 71/03.06.2019 г. по т.д. № 767/2008 г., II т.о.; решение № 5/15.03.2010 г. по т.д. № 390/2009 г., I т.о. – консултантският договор като договор за изработка.
Какво означава това за клиентите?
Посредникът има право на договорено възнаграждение, ако е изпълнил дължимите се от него действия по договора и услугите са приети, дори да няма окончателна сделка между купувач и продавач.
Отказът за продажба след това не предполага, че купувачът се освобождава от плащането на вече предоставените и приети услуги.
Договорните клаузи за възнаграждение не са неустойки per se и не подлежат на намаление като прекомерни.
Как да действате?
1) Формализирайте приемането на консултантските услуги (протокол/кореспонденция) – чл. 264 ЗЗД.
2) Съхранявайте доказателства за огледи, реклами, насочени купувачи и депозити.
3) При спор – предявете иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД; претендирате лихва от данните на искането или при наличието на ликвидно и изискуваме вземане от една страна и поканата, предхождащи данните за завеждане на искането – считано от данните на търсенето.
Какво постигнахме:
В конкретния случай защитаваме правото на клиент‑посредник да получи пълно възнаграждение (3 960 евро с ДДС), ведно със законна лихва и присъдени разноски (2 111,56 лв., включващи и разноските в обезпечителното производство).
Вътрешни линкове:
Административно право и процес – https://dimitrovi.law/portfolio-item/administrative-law-and-process/<
Недвижими имоти – https://dimitrovi.law/portfolio-item/real-estate-and-landscaping/
„Недопускане до работа… по чл. 122, ал. 3 ЗДСл“ – https://dimitrovi.law/portfolio-item/nedopuskane-do-rabota-sled-vazstanovyavane-vas-potvardi-obezshtetenie-po-chl-122-al-3-zdsl/
Нуждаете се от съдействие по посреднически/консултантски договор или спор за възнаграждение? Свържете се с нас във формат за контакт или на office@dimitrovi.law.
Отказ от отговорност:
Публикацията има информативен характер и не представлява прав съвет. Всеки случай изисква индивидуална преценка.