Правният интерес на купувача-потребител да оспори развалянето на предварителен договор за покупко-продажба и строителство и клаузите на договора за индексация на цената

1. Въведение

В практиката все по-често при покупка на жилище „на зелено“ се появяват спорове между купувачи и строители. Нерядко случаи предварителните договори съдържат клаузи, които позволяват на строителя едностранно да увеличава продажната цена поради инфлация, поскъпване на материали или други икономически фактори. Има и случаи, когато в процеса на строителство на сградата, строителите се позовават на договорни клаузи за актуализация на цената, като при отказ на купувача да заплати увеличената стойност, се пристъпва към едностранно разваляне на договора от страна на строителя-продавач.

В такъв контекст възниква съществен процесуален въпрос – допустим ли е установителен иск, с който купувачът-потребител да иска съдът да признае, че договорът не е развален с изявление от строителя, както и да бъде прогласена нищожността на клаузите за индексация на цената?

По този въпрос Върховният касационен съд се произнася в Определение № 837 от 20.03.2026 г., постановено по частно касационно търговско дело № 20258003901913. Определението е показателно за начина, по който следва да се тълкува правният интерес при завеждане на установителни искове и има значение за практиката по спорове между купувач-потребител и строител.

2. Фактическа рамка на спора

Спорът възниква по повод предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, сключен между купувач и строител. Договорът съдържа клаузи, позволяващи индексиране на продажната цена в процеса на строителство на сградата.

След като строителят едностранно увеличава цената въз основа на тези клаузи, купувачът отказва да заплати индексираната стойност, но изпълнява задължението си съобразно първоначално договорената цена. В отговор продавачът-строител изпраща изявление за разваляне на предварителния договор.

Купувачът предявява: 1. иск за установяване съществуването на предварителния договор, т.е. че той не е развален; 2. иск за прогласяване нищожността на клаузи от договора, позволяващи индексация на цената.

Първоинстанционният съд прекратява производството по делото поради липса на правен интерес на купувача-потребител, а въззивният съд потвърждава това становище.  Аргументите на двете инстанции са, че:

– не може да се иска установяване на съществуването на правоотношение по договор, който е прекратен;

– подобен иск на практика би довел до „саниране“ на прекратен договор от съда;

– ищецът разполага с друг способ за защита – осъдителен иск за обезщетение за вреди от неизпълнен договор, в рамките на който може да се обсъди и нищожността на клаузите.

3. ВКС отменя прекратителните определения и връща делото за продължаване на съдопроизводствените действия.

3.1. Аргумените на ВКС по отношение на въпроса дали е налице правен интерес на лицето да иска от съда да бъде установено съществуването на един договор и че същият не е развален, са в посока, че установителният иск е допустим винаги когато:

– съществува спор или несигурност относно дадено правоотношение;

– ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с ответника чрез съдебно решение.

Освен това, ВКС приема, че твърдението на едната страна, че договорът е развален не е достатъчно основание, за да се приеме, че правното действие на развалянето е настъпило. Още повече, правото на разваляне по чл. 87 от ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на насрещната страна. Следователно, съдът може да преценява дали предпоставките за разваляне са били налице.

3.2. Аргумените на ВКС по отношение на втория въпрос – дали е налице правен интерес за потребителя от предявяването на установителен иск за нищожност на договорни клаузи е, че когато ищецът твърди, че е потребител, той има правен интерес да иска установяване на нищожността на неравноправна клауза, ако тя:

– пряко засяга неговите права;

– създава неблагоприятни правни последици.

Освен това, съдът следи служебно за наличие на неравноправни клаузи в договори с потребители.

4. Определението на ВКС е с голямо значение за съдебната практика в няколко посоки:

4.1. С определението се застъпва разширено разбиране за правния интерес – правният интерес не се определя формално от вида на иска, а от необходимостта да се премахне правна несигурност.

4.2. Защита срещу необосновано разваляне на договор – едностранното изявление за разваляне на договор може да подлежи на съдебен контрол. Страната, която оспорва развалянето, може да търси защита с установителен иск.

4.3. Потребителска защита при договори за недвижими имоти – особено съществен е акцентът върху възможността купувачът-потребител да атакува като нищожни клаузи за индексация на цената.

Гореописаните постановки имат практическо значение при:

– предварителни договори за покупко-продажба на имоти „на зелено“;

– договори за строителство с дълъг срок на изпълнение;

– договорни клаузи за едностранна промяна на цената от страна на търговеца.

Съдържанието на Определението на ВКС може да видите от тук:

Определение връща на СГС_2026_3_20