Как се оценяват частните имоти, подлежащи на отчуждаване за общински нужди и с какви права разполагате в тази връзка

АС-София-град измени заповед на кмета на Столична община по производство за принудително отчуждаване на частeн недвижим имот в общинска полза, като увеличи равностойното парично обезщетение от 84 272,42 лв. на 94 546,59 лв. Решението е съобразено с чл. 22, ал. 5–12 ЗОС (пазарни аналози) и подчертава, че оценката е елемент от материалната законосъобразност на заповедта.

От нашата практика

Екипът на „Димитрови & Димитрова“ защити интересите на дружество – собственик на поземлен имот (ПИ), засегнат от регулационно-отчуждителна процедура, свързана с общински инфраструктурен обект. Съдът увеличи обезщетението.

Казус накратко

• Орган: Административен съд – София-град.
• Акт: Заповед № СОА25-РД40-9/27.01.2025 г. – отчуждаване за нуждите на „Отклонение от първа метролиния…“.
• Спорен въпрос: размерът на „равностойното парично обезщетение“, дължимо се за отчуждената част от ПИ.
• Резултат: изменение на заповедта – обезщетение 94 546,59 лв. (вместо 84 272,42 лв.); присъдени 1992 лв. разноски.

Правен въпрос

Как се определя „равностойно парично обезщетение“ при отчуждаване по ЗОС и кои сделки са годни пазарни аналози?

Решение и мотиви

• Компетентност на органа и форма на акта: чл. 25, ал. 2 ЗОС; чл. 59, ал. 2–3 АПК.
• Оценка: чл. 22, ал. 5–12 ЗОС и § 1, т. 1–3 и т. 7 ДР ЗОС – аналози в рамките на 12 месеца, в същата ценова зона, вписани сделки, със сходно предназначение; съобразяване с ОУП/ПУП.
• Съдебно-оценителна експертиза – потвърждава релевантни аналози; възприет е вариант, съобразен с устройствената зона.
• Извод: несъответствие между оценката, направена в рамките на административното производство и реалната пазарната стойност води до изменение на заповедта и съобразяване на обезщетението с реалната пазарна оценка, представена от съдебната експертиза.
• Разноски: чл. 143 АПК – присъдени в полза на жалбоподателя.

Правна квалификация (ключови норми)

• АПК – чл. 145 и сл.; чл. 59, ал. 2–3; чл. 172, ал. 2; чл. 143.
• ЗОС – чл. 21, ал. 1; чл. 22, ал. 5–12; чл. 25, ал. 2; чл. 27, ал. 6; § 1, т. 1–3, т. 7 ДР.
• ЗУТ – чл. 111 вр. чл. 189; чл. 103а, ал. 3.

Какво означава това за собствениците?

• Обезщетението се определя по пазарни цени на сходни имоти в същата ценова зона и релевантен период.
• Административната оценка подлежи на съдебен контрол; при несъответствие съдът може да измени заповедта (чл. 172, ал. 2 АПК).
• Разноските се присъждат по чл. 143 АПК при уважаване на жалбата.

Как да действате?

1) Проверете използваните от оценителя аналози – вид сделки, зона, период, вписване.
2) При несъответствие – обжалвайте заповедта по чл. 145 АПК в срок пред местнокомпетентния административен съд.
3) Изискайте съдебно-оценителна експертиза и представете пълна документация за имота, доказваща сходните релевантни критерии, между имота – предмет на отчуждаването и представените пазарни аналози.

Нашият принос

Постигнахме доказване на незаконосъобразността на обжалваният административен акт, поради противоречието му с материалния закон в частта на оценката, на която се е позовал административния орган при определяне на размера на дължимото се обезщетение.

Пълният текст на решението, можете да откриете тук:

https://dimitrovi.law/wp-content/uploads/2025/10/1.решение-по-1929-от-2025-ТД-Монолит-Столична-Община.html

Вътрешни линкове

• Административно право и процес – https://dimitrovi.law/portfolio-item/administrative-law-and-process/
• Недвижими имоти и вещно право – https://dimitrovi.law/portfolio-item/real-estate-and-landscaping/
• Пример „На фокус“ – https://dimitrovi.law/portfolio-item/nedopuskane-do-rabota-sled-vazstanovyavane-vas-potvardi-obezshtetenie-po-chl-122-al-3-zdsl/

Имате въпроси за отчуждаване и обезщетение? Свържете се с нас на office@dimitrovi.law.

Материалът е информативен и не представлява правен съвет.